A voz dos moradores do Bom Retiro falou mais alto. Teremos proteção legal para preservar nosso patrimônio histórico cultural, composto por 25 casas tombadas, e as frágeis encostas e Áreas de Preservação Permanente. Mas ainda devemos nos manter mobilizados até a aprovação e sanção da revisão do Plano Diretor e dos códigos de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo e de Edificações.
Nesse novo Código, o Bom Retiro e adjacências serão classificados com Zona de Localização Especial 3 (ZLE3), por possuir um conjunto de imóveis qualificados por seu valor cultural.
A participação dos moradores na audiência pública para revisão do Plano Diretor não foi em vão. As informações e sugestões coletadas no ano passado, no encontro realizado no Colégio Visão, foram transformadas num diagnóstico para definir um novo macro-zoneamento. Uma espécie de diretriz para cada bairro.
Nele, o Bom Retiro é apontado como Área Central de Relevância Histórica. Por esse conceito, prevê a promoção dos espaços para uso residencial e a conservação e valorização dos imóveis de interesse cultural.
A prioridade é para ocupação de áreas com topografia pouco acidentada, lotes livres de restrição, ocupados ou não, desde que estejam afastados de áreas vulneráveis e sejam servidos por insfraestrutura e equipamentos públicos.
Cuidado para não detonar uma bomba-relógio
O geólogo Juarês José Aumond é taxativo ao afirmar que é preciso “frear” a densificação urbana do Bom Retiro: “Estamos preparando uma bomba-relógio para o futuro”, alertou, ao falar sobre os riscos do que se faz hoje, erguendo novas construções.
Ao longo das últimas décadas, o geólogo fez vários estudos no bairro, apontando alguns aspectos para justificar a necessidade de coibir o adensamento urbano. O primeiro refere-se à geomorfologia, ou seja, o “modelado” do terreno. O vale tem uma forma de “V” fechado e uma planície muito estreita. Tudo que desce das montanhas vai cair no vale.
Solo frágil
O segundo grande problema do Bom Retiro é sua geologia. A composição geológica é formada por rochas do “Grupo Itajaí”, com três cortes de rochas: os conglomerados; as cascalheiras com 600 milhões de anos, mas que mantiveram suas propriedades; arenitos e ardósias. As três rochas estão dobradas, fraturadas e inclinadas. Razão pela qual são altamente suscetíveis e escorregamentos.
No bairro é comum se ver o barro vermelho empedrado, os “chamotes”. São ardósias, pedras extremamente duras, mas que apodreceram e se transformaram num barro. Ao receber muita umidade vira uma massa frágil que corre montanha abaixo.
Toda água correndo para um único destino
O terceiro fator é a hidrologia, onde toda a água dos morros corre em direção ao Ribeirão Bom Retiro. E o risco de enxurrada é muito alto. Diferente de inundação, a enxurrada se caracteriza pelo fluxo linear das águas em alta velocidade.
Seis pavimentos é o limite para edificações
Uma das grandes dúvidas dos moradores é quanto ao limite de pavimentos dos prédios erguidos no bairro. A Lei 925/2014 definiu isso de maneira bem clara. Ela inseriu o Bom Retiro como Zona de Localização Especial 3 (ZLE3) por conter um conjunto de imóveis tombados e de valor cultural.
Por meio da Lei Complementar 751/2010, no parágrafo único do artigo 24 do Código de Zoneamento, que trata do uso e ocupação do solo, também houve a limitação da altura dos prédios. Mas houve uma revisão em 2014, corrigindo um equívoco, pois não se considerou o tamanho dos terrenos no Bom Retiro, com áreas grandes, onde incorporador consegue concentrar todo o potencial construtivo na frente.
O padrão definido para novas edificações é de seis pavimentos. A partir do sétimo é necessário efetuar a transferência de potencial construtivo do patrimônio histórico.
No caso dos prédios atuais, suas aprovações foram anteriores a mudança da lei. É caso das duas torres da Torresani que estão em construção, na antiga Fundição Peter Sildeberg. Houve um acordo na prefeitura, onde a incorporadora se adaptou, reduzindo o número de pavimentos previamente aprovados, no apagar das luzes da gestão de João Paulo Kleinübing.
Nas demais ruas, se o projeto estiver numa distância de 20 metros da Hermann Hering, a regra é a mesma. Não é permitido construir em área de preservação permanente, mas ela entra na conta do índice construtivo.
Critérios para ocupação do solo
O secretário de Desenvolvimento Urbano, Ivo Ronald Bachmann Júnior, explica que nas áreas longe da Hermann é preciso análise geológica. Sua aprovação fica na dependência do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), seguida por uma audiência pública, onde os moradores são ouvidos.
Se o projeto for aprovado, a cobertura florestal precisa ser preservada em pelo menos 30%, mesmo que não seja nativa. E outra peculiaridade: no bairro, é considerada área rural todos os locais com cota 100. Ou seja, 100 metros acima do nível do mar. E na cidade é terminantemente proibido construir qualquer numa distância de 100 do cume de um morro. Isso evita deslizamentos, erosão e preserva nascentes.
Um desses terrenos é o localizado entre as ruas Frei Ernesto e Augusto Otte, onde uma construtora da cidade anseia um dia erguer um condomínio fechado. Temos outros dois exemplos na Augusto Otte, em áreas de preservação permanente. Uma em seu início, na antiga granja. Outro local no topo da via, próximo ao acesso para o antigo espelho da Embratel. Mas em todo o bairro, encontramos terrenos muito visados pelas incorporadoras.
As empresas continuam tendo seu espaço para se desenvolver por aqui, mas a prioridade é conservar as atividades já instaladas, coibindo a instalação daquelas que venham a gerar grandes impactos.
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